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“”活下去“”萬科做到了 2018年實現營收2976.8億

時間:04-06 12:22 閱讀:5068次 轉載來源:新浪網

3月以來,上市公司2018年報紛紛現身。3月25日,中渝置地、朗詩、龍湖、萬科等房企同日發報,房企年報季進入高潮。萬科當仁不讓是當天壓陣者。

不同于去年9月煞有介事喊“活下去”時的不夠實誠,萬科2018年報的一些列數字誠實而靠譜。萬科說要“活下去、活得好、活得久”,2018年確實做到了。

連夜翻完萬科年報,最突出的印象是,數據沒意外,臺詞有意思。

一、明數據:沒意外

2018年報數字看,意料之中的穩,意料之外的好:

2018年實現營業收入2976.8億元,歸屬于上市公司股東凈利潤337.7億元,同比分別增長22.6%和20.4%;實現銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%。

資金鏈——“怎一個穩字了得”:截至2018年底,萬科持有貨幣資金1884.2億元;凈負債率(有息負債減去貨幣資金,除以凈資產)為30.9%,不足行業均值的一半;有息負債2612.1億元,占總資產的比例為17.1%,其中短期借款和一年內到期的有息負債931.8億元,占比為35.7%,一年以上有息負債人民幣1,680.3億元,占比為64.3%。

利潤率上升、盈利能力繼續增強:房地產業務的結算毛利率為29.7%,較2017年提高3.9個百分點;全面攤薄的凈資產收益率為21.7%,較2017年上升0.5個百分點;

融資成本低到讓人(可能也包括其他TOP3)眼紅:公司債券(5年期)最低發行利率4.05%,超短期融資券(188天)最低發行利率3.13%,中期票據(3年期)最低發行利率4.03%。

為業績持續性繼續蓄力:2018年獲取新項目227個,總規劃建筑面積4,681.4萬平方米,權益規劃建筑面積2,490.2萬平方米,權益地價總額約1,351.4億元,按建筑面積計算,其中72.1%位于一二線城市;按權益投資金額計算,81.4%位于一二線城市。

綜合解讀,上述關鍵數字說明截止2018年底,萬科依然是全行業最具“均好性”的領頭羊。投資視角看,盡管市盈率在同業中已相對高企,也許未必最具增值潛力,但有理由認為,萬科依然是最具抗跌性的地產股。

此外值得稱贊的是,“綠色萬科”的戰略實施繼續收獲進展:2018年,綠色建筑認證面積為3502萬平方米,已累計達到1.47億平方米;報告期內,萬科已達77%主流產品應用工業化體系進行建造。

二、潛臺詞:有態度

關鍵數據沒意外,戰略描述有態度。這是通讀萬科年報最有意思的印象。

2018年報,萬科再次以文學生般的辭藻寫了一篇“致股東”信,再次用一種九轉回腸的語言和邏輯試圖為“白銀論”培上幾鍬新土,并為從“多元化”探路到2019年的實質退守打起圓場。

“致股東”寫到:當我們把白銀和黃金進行對比的時候,不要忘記,白銀也是貴金屬。

“但是,那個市場單邊快速上漲的時代已經結束了,那個行業整體快速擴張的時代已經結束了:……我國的‘少子化’、‘老齡化’趨勢已毋庸置疑……客戶需求的多樣性、多變性特點比以往要明顯得多……行業集中度上升,已經不再是趨勢,而是事實。”

堅決警示“白銀時代”的來臨,從去年的輿論旋渦中走來,又深知必須避免被解讀為唱衰嫌疑,在危言與謹慎間小心拿捏。“致股東”繼續寫到:“白銀時代是一個更多變的時代,是一個更細膩的時代,是一個競爭更激烈、需要更高技術含量的時代。”

基于如這樣的種種邏輯,萬科提出2019年的核心目標:“穩住基本盤”。“基本盤”將是萬科2019年最重要的詞匯。

這想必是一個很有意思的議題:什么是萬科自己看來的“基本盤”?是否意味著,也存在一個被劃定為“非基本盤”的東西,那是誰?

萬科年報里這么直接表述:“鞏固開發即售業務的基本盤……鞏固住區物業服務基本盤……提升萬科租賃住宅品牌影響力是租賃住宅業務的基本盤……持續提升既有項目的運營表現是商業業務的基本盤……經營好現有項目、完善布局是物流業務的基本盤……構建山地和滑雪度假場景,以及客戶愿意買單的、有競爭力的冰雪度假服務體系是冰雪業務基本盤。”

這其實篤定暗示了,在已布局的業務中,“標準辦公與產業園、養老、教育”被定義成了“非基本盤”(或者“試錯盤”)?

如果說“標準辦公與產業園”可以理解為是因為才試水,但萬科也會繼續給予觀察和試驗的時間機會的話。那么,摸索多年的“養老、教育”因為贏利路徑的迷障,已被萬科階段性放棄/冷藏?

“薄彼”即便沒有明示,“厚此”確實板上釘釘:報告期內,萬科物業實現營業收入98.0億元,同比增長33.0%,連續第九年蟬聯中國物業服務百強企業綜合實力第1名;

另外,萬科作為第一大股東控制的普洛斯在中國營運著總面積逾3300萬平方米的物流地產,穩坐中國“一哥”寶座;報告期內,繼續獲得64個物流地產項目,總建筑面積約494.3萬平方米,這是驚人的擴張。

值得關注的是,郁亮(專題閱讀)曾表示,“萬科物業市值不到千億不會考慮上市。”現在不上市恰恰表明了郁亮對萬科物業寄予的野心,這種野心也同樣寄予在大舉投資并高調宣布“物流生態”的普洛斯身上。

因此,另一個未來數年觀察萬科的大看點是,萬科什么時候推動萬科物業、普洛斯物流獨立上市、成為千億平臺?

三、萬科的喜報,姚老板的禮包

2017年,新任董事會主席首年的郁亮帶領萬科給了股東一份高分答卷,現金分紅99.35億元,每10股派發現金紅利9.0元(含稅)。

2018表現卓越的萬科給股東奉上了一份更大的:擬合計派發現金股息118.12億元(含稅),每10股派送人民幣10.70元(含稅)現金股息;

戲劇性的是,笑納最大禮包的,應當就是當初殺得最激烈的姚員外。

在寶萬大戰結束后,寶能方面持有的萬科股份一度高達25.4%;2018年,姚振華已兩批次大規模出售近10%萬科股份,套現257億元。

萬科年報披露,截至2018年底,鉅盛華及一致行動人合計持有其股份16.198億股,占其股份總數的14.67%。

經此派股,鉅盛華系除了獲得逾16億元股息,還將獲得巨大的股價溢價。截至25日收盤,萬科A股價收報28.16元,相比鉅盛華買入萬科A平均成本每股逾18元,每股浮盈約10元。以其總共16.198億股合計浮盈約160億。而且可以預見的是,萬科的優異年報將在未來數日繼續推動姚振華的持有股價扶搖直上。

寶萬大戰正酣時,不知是否有誰預見到,寶萬大戰會在終場后這樣寫續集。(來源:贏商網)

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